Vastgoed aankopen: het is geen evidentie! Hoewel de modale Belg een baksteen in de maag heeft en graag eigenaar is van zijn of haar woonst, is het niet iets waar we doorgaans bedreven in zijn of veel ervaring in kunnen opbouwen. De druk is ook hoog: je investeert een grote som geld voor iets dat je op voorhand niet kan testen. Hoe weet je zeker dat je de correcte prijs betaalt? Hoe begin je aan de zoektocht naar een droomwoonst en op welke zaken moet je zeker letten? Deze checklist zet je alvast op de juiste weg! 

1. ​​Hoe ver kan je springen?

Alvorens je start met zoeken is het nuttig om te weten welk bedrag je kan ontlenen bij de bank, zodat je weet binnen welke prijsvork je appartementen en woningen kan bezichtigen. Belgische banken vragen bij een eerste woning gemiddeld 10 tot 20% eigen inbreng ten opzichte van de verkoopprijs van de woning, vermeerderd met de aankoopkosten (we komen verder terug op wat dit juist inhoudt). Koop je een woning van 350.000 euro dan verwacht de bank minstens 35.000 euro eigen inbreng én dat je de aankoopkosten zelf betaalt.

Voor een bijkomende woonst zal een hogere eigen inbreng gevraagd worden. Om in te schatten hoe veel en hoeveel je kan lenen zal ook jouw huidige loon een rol spelen. Doorgaans schatten de banken in dat je 40% van jouw maandelijkse inkomen mag toewijzen aan de maandelijkse aflossingen van jouw lening. Op basis van jouw huidige vermogen en jouw maandelijkse inkomen berekent de bank een lening voor jou.

Goed begonnen is half gewonnen, dus ga alvast even langs bij de bank om zicht te hebben binnen welke prijscategorie je jouw zoektocht kan aanvatten!

• Wat houden de aankoopkosten in? 

Hier moeten we een onderscheid maken tussen nieuwbouw en bestaand (tweedehands) vastgoed. 

Bij bestaand vastgoed betaal je in Vlaanderen: 

• 3% registratierechten op de aankoopprijs bij de enige en eigen gezinswoning, 1% indien je die gezinswoning ingrijpend energetisch gaat renoveren en 12% indien je al een woning bezit en het dus een tweede, derde,… woonst betreft; 
• Notariskosten (die tussen de 1% en de 3% van de aankoopprijs liggen); 
• Kosten hypothecair krediet: afhankelijk van het type krediet dat je afsluit. 

Bij nieuwbouw betaal je in Vlaanderen: 

• De verkoopprijs van een nieuwbouwwoonst wordt doorgaans opgesplitst in een deel grondwaarde en een deel constructiewaarde. Op de grondwaarde betaal je 12% registratierechten op de aankoopprijs van de woning, ongeacht hoeveel woningen je eventueel al bezit; 

• Op het constructiedeel van de verkoopprijs betaal je 21% btw, tenzij het een woonst betreft die in aanmerking komt voor het 6% btw regime (zie verder);
• Notariskosten (die tussen de 1% en de 3% van de aankoopprijs liggen);
• Aansluitingskosten nutsvoorzieningen (afhan- kelijk van de gemeente waar jouw woonst gele- gen is);
• Kosten hypothecair krediet: afhankelijk van het type krediet dat je afsluit.

Zoals je ziet vallen de aankoopkosten op nieuwbouw duurder uit, maar ‘duurder’ betekent in dit geval ook ‘duurzamer’: dankzij de strenge energetische normen waar nieuwbouw aan moet voldoen zijn de energiefacturen in nieuwbouw een pak lager dan bij bestaand vastgoed. Reken het voordeel maar uit op 25 jaar voor wie jaarlijks enkele duizenden euro’s bespaart op energiekosten! Daarnaast geldt bij nieuwbouw het gegeven dat je gedurende 10 jaar de garantie van de bouwheer geniet: grote structurele kosten vallen ter zijner last, wat ook weer een groot verschil is met de aankoop van bestaand vastgoed, waar je zelf verantwoordelijk bent voor elke onaangename verrassing.

• Wat houdt het 6% btw regime voor nieuwbouw in?

Op 31 december 2023 loopt de huidige wetgeving met betrekking tot het verlaagde btw-tarief voor sloop- en heropbouw af. Na deze datum zal het verlaagde tarief van 6% niet langer van toepassing zijn, en zal het btw-tarief weer worden verhoogd naar 21%. De regering heeft de wetgeving herzien en komt met een nieuw voorstel. Wat betekent dit voor jouw project? Wij begeleiden je door de belangrijkste veranderingen.

Vanaf 1 januari 2024:

• De specifieke regeling voor de 32 centrumsteden vervalt, en deze steden worden gelijkgesteld met de rest van het land. Ze moeten vanaf 2024 ook voldoen aan sociale voorwaarden.
• Als bouwheer of natuurlijk persoon zul je de veranderingen minimaal voelen. Je kunt nog steeds profiteren van het btw-tarief van 6%, zij het onder bepaalde sociale voorwaarden: het moet je enige en eigen woning zijn, je moet minstens 5 jaar zelf in de woning wonen, en de totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer dan 200m2 bedragen.
• Als investeerder of verhuurder kun je vanaf 1 januari 2024 niet langer profiteren van het verlaagde btw-tarief. De regel blijft echter van kracht wanneer je langdurig verhuurt in het kader van sociale huisvesting.
• Voor bouwpromotoren zijn er aanzienlijke veranderingen. Vanaf 2024 dien je, bij aankoop van een woning via een bouwpromotor, het standaard btw-tarief van 21% te betalen, tenzij de bouwvergunning vóór 1 juli 2023 is ingediend.

Overgangsmaatregelen:

• Om de invoering van deze maatregelen geleidelijk te laten verlopen en overmatige voorfacturering te voorkomen, heeft de overheid verschillende overgangsmaatregelen goedgekeurd.
• Vooral voor bouwpromotoren maken deze overgangsmaatregelen een groot verschil. Indien zij hun omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 hebben ingediend, kunnen zij voor alle werkzaamheden die gefactureerd of betaald zijn tot 31 december 2024, profiteren van het verlaagde btw-tarief van 6%.
• Er is ook een overgangsmaatregel voor de 32 centrumsteden als het project niet voldoet aan de sociale voorwaarden. Als de omgevingsvergunning vóór 1 januari 2024 is ingediend, kan voor alle werkzaamheden die gefactureerd of betaald zijn tot eind 2024, het tarief van 6% worden toegepast. Deze overgangsmaatregel is ook van toepassing op rechtspersonen.

Heb je nog vragen over de nieuwe regels? Neem contact op met onze experts en begin zonder zorgen aan jouw bouwavontuur.